Charges de nettoyage en copropriété : qui paie, et ce que le propriétaire récupère sur son locataire

Qui paie le prestataire, et comment la facture est répartie

Le circuit se fait en trois étages :

1. Le syndicat des copropriétaires paie la société de nettoyage. C'est le syndic qui signe le contrat et règle les factures, dans le cadre du budget voté en assemblée générale.
2. Chaque copropriétaire paie sa part au syndicat, selon la clé de répartition prévue par le règlement de copropriété : le plus souvent les tantièmes de charges générales, parfois une clé par bâtiment ou par escalier (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).
3. Le locataire rembourse au propriétaire la part dite « récupérable », sur la base de ses provisions pour charges et de la régularisation annuelle.

Un point à retenir : le copropriétaire paie toujours 100 % de sa quote-part au syndic, qu'il habite son logement ou qu'il le loue. La question de la récupération se règle ensuite entre lui et son locataire.

Pour savoir ce que recouvre concrètement ce contrat d'entretien, voyez ce que comprend le nettoyage des parties communes, et à quelle fréquence.

Ce que le propriétaire récupère sur son locataire

Pour un logement loué vide ou meublé en résidence principale, la liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Pour le nettoyage, la règle est simple : le ménage courant des parties communes et la sortie des poubelles sont récupérables en totalité, qu'ils soient faits par une société de nettoyage ou par un employé d'immeuble salarié de la copropriété. Les produits d'entretien et petites fournitures utilisés pour les parties communes sont eux aussi récupérables.

Cas particulier : l'immeuble a un gardien. Un gardien ne fait pas que du ménage : il surveille, accueille, distribue le courrier, et cette partie de son travail n'est pas récupérable. Plutôt que de compter ses heures, le décret fixe une part forfaitaire de son salaire et de ses charges sociales : 75 % s'il assure à la fois le ménage et la sortie des poubelles, 40 % s'il n'en assure qu'un des deux.

Ce qui reste à la charge du propriétaire

Hors interventions ponctuelles, dont on parle juste après, deux postes ne se refacturent jamais :

• l'achat de matériel durable, comme des bacs poubelles neufs : c'est un investissement, pas de l'entretien ;
• les honoraires du syndic et frais de gestion, qui ne figurent pas dans la liste du décret.

Les interventions ponctuelles : récupérables ou pas ?

Le contrat d'entretien couvre le ménage régulier. Le reste (un grand nettoyage, une remise en état, une intervention après un incident) fait l'objet d'un devis à part, commandé par le syndic. Pour savoir si le propriétaire peut le refacturer à son locataire, une seule question compte : s'agit-il d'entretien courant, ou de la réparation d'un dommage ?

• De l'entretien, même peu fréquent : récupérable. Un lavage annuel du parking à haute pression, un shampooing des moquettes, un grand nettoyage du local poubelles restent de l'entretien de propreté des parties communes. Peu importe qu'ils soient facturés à part ou une seule fois par an.
• La remise en état après un dommage : non récupérable. Le nettoyage après des travaux, un dégât des eaux ou un incendie répare les conséquences d'un événement : il reste à la charge du propriétaire. Selon le cas, il peut aussi être pris en charge par l'assurance de l'immeuble ou par l'entreprise de travaux responsable.
• Entre les deux, regardez la cause. La première remise à niveau d'un immeuble longtemps mal entretenu, par exemple, ressemble davantage à une remise en état qu'à un entretien courant.

Ce qui aide le propriétaire bailleur, c'est une facture qui décrit précisément l'intervention : le décret demande d'ailleurs que les dépenses récupérables puissent être distinguées des autres. « Nettoyage » tout court ne permet pas de trancher ; « lavage annuel à haute pression du parking », si.

Meublé, bail commercial : les cas particuliers

• Location meublée en résidence principale : la même liste s'applique. Le bail peut aussi prévoir un forfait de charges, fixé à l'avance et non régularisé.
• Bail commercial : le décret de 1987 ne s'applique pas. Le nettoyage peut être refacturé au locataire si le bail le prévoit. Le Code de commerce liste seulement ce qui ne peut jamais l'être, comme les grosses réparations ou les honoraires de gestion (article R145-35).

Cet article décrit les règles en vigueur en octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique : pour un litige précis, référez-vous au texte du décret sur Légifrance ou à un professionnel du droit.