Contrat de nettoyage d'immeuble : ce qu'il doit dire, et ce qu'il oublie presque toujours

Pourquoi le contrat compte autant que le prix

Quand une copropriété compare des devis, elle compare d'abord des montants. Le contrat, lui, est souvent lu en diagonale, signé par le syndic, puis rangé. On le ressort le jour où quelque chose ne va pas : un passage sauté, une hausse de prix inattendue, l'envie de changer de prestataire. C'est à ce moment-là qu'on découvre ce qu'il dit, ou ce qu'il ne dit pas.

Un contrat clair protège les deux côtés. Le conseil syndical sait ce qu'il peut exiger. Le prestataire sait ce qu'on attend de lui.

Ce qu'il doit dire : les prestations, tâche par tâche

C'est le cœur du contrat. Il doit décrire, zone par zone, ce qui est fait et à quel rythme :

• chaque semaine : hall, escaliers, paliers, boîtes aux lettres, portes vitrées, local poubelles ;
• toutes les quatre semaines ou chaque mois : plinthes, rebords, rampes, vitres intérieures accessibles ;
• chaque trimestre ou chaque année : caves, cours, cire des escaliers en bois, vitres des étages ;
• les bacs : sortie et rentrée selon les jours de collecte de la ville, lavage des bacs et du local.

Il précise aussi le nombre de passages par semaine et leur durée. « Un passage par semaine » sans durée ne permet pas de savoir si l'agent reste quarante minutes ou deux heures.

Il dit aussi qui fournit les produits et le matériel, et ce qui reste à la charge de la copropriété : en général l'eau et l'électricité.

Enfin, il prévoit les options, avec leur mode de facturation. Ce sont les demandes qui ne font pas partie du forfait mais qui arrivent forcément un jour : l'évacuation des encombrants, souvent facturée selon le volume, le changement d'une ampoule dans les parties communes, un nettoyage après travaux. Mieux vaut savoir dès la signature si le prestataire les assure et à quel prix, plutôt que de le découvrir sur une facture.

La durée, la reconduction et le préavis

La plupart des contrats d'entretien sont conclus pour un an, renouvelable automatiquement, avec un préavis de résiliation, souvent de trois mois. Le contrat doit dire clairement :

• sa date de début et sa durée ;
• s'il se renouvelle tout seul ;
• le préavis à respecter pour ne pas le renouveler, et sous quelle forme (lettre recommandée, le plus souvent).

À savoir : si le contrat se renouvelle tout seul, la loi oblige le prestataire à rappeler par écrit à la copropriété la date limite pour ne pas le reconduire. S'il ne l'a pas fait, la copropriété peut résilier à tout moment après la reconduction.

Certains prestataires proposent aussi une période d'essai au démarrage : quelques mois pendant lesquels la copropriété peut arrêter avec un préavis court. Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est une clause qui se négocie, et qui dit beaucoup de la confiance du prestataire dans son travail.

D'autres prestataires ne fixent pas de durée du tout : le contrat court sans échéance, et la copropriété peut y mettre fin à tout moment, en respectant le préavis prévu. C'est souple, à condition que le préavis soit écrit noir sur blanc. Toutes les façons de sortir d'un contrat sont détaillées dans notre article sur la loi Châtel.

La révision du prix

Un contrat qui dure plusieurs années prévoit presque toujours une révision du prix. Ce qu'il faut vérifier :

• la date : en général une fois par an, à la date anniversaire ;
• l'indice : la révision doit suivre un indice public et nommé, pas un pourcentage choisi librement par le prestataire. Deux références sont courantes : l'Index Propreté, créé par la Fédération des Entreprises de Propreté, publié chaque trimestre et évalué par la DGCCRF et l'Insee, qui suit l'ensemble des coûts du secteur (salaires, produits, transport) ; ou un indice Insee du coût du travail, comme l'ICHTrev-TS ;
• l'indice de départ, pour que le calcul soit vérifiable ;
• un plafond éventuel, qui se négocie.

Un contrat qui dit seulement « le prix pourra être révisé », ou « en fonction de l'évolution des salaires et des charges de l'entreprise », laisse la porte ouverte à toutes les hausses : la copropriété n'a aucun moyen de vérifier le calcul. Pour s'inspirer, le site achat-proprete.com, tenu par la profession, propose un modèle de clause de révision.

Le remplacement en cas d'absence

C'est la clause la plus souvent absente, et celle qui pèse le plus dans la vie de l'immeuble. Un agent est malade, en congé, absent une semaine : qui vient à sa place ?

Le contrat doit dire que le prestataire assure le remplacement, dans quel délai, et ce qui se passe si un passage n'a pas lieu (rattrapage, ou déduction sur la facture). Sans cette clause, un passage sauté est simplement perdu.

Encore faut-il savoir qu'un passage a été sauté. Demandez comment les passages sont suivis : un système de pointage, qui enregistre l'heure d'arrivée et de départ de l'agent, permet de le vérifier sans dépendre de la parole de chacun.

Ce qu'on oublie presque toujours

• La reprise de l'agent en place. Quand une copropriété change de société de nettoyage, la convention collective de la propreté oblige souvent le nouveau prestataire à reprendre l'agent qui travaillait sur l'immeuble, sous conditions. Le contrat du prestataire sortant et ses horaires comptent donc. Voir notre article sur l'article 7.
• Les clés, badges et codes : qui les détient, et comment ils sont rendus en fin de contrat.
• Le contrôle de la qualité : qui vient vérifier le travail sur place et à quel rythme, comment le conseil syndical signale un problème, et à qui.
• Les prestations hors forfait : un grand nettoyage, une remise en état, des vitres en hauteur, le nettoyage après un dégât des eaux ou un incendie. Le contrat peut dire qu'elles font l'objet d'un devis à part, accepté avant toute intervention. Pour des travaux dans l'immeuble, il peut aussi fixer la limite : un nettoyage raisonnable reste compris, au-delà c'est un devis.
• La grève des éboueurs : quand la collecte s'arrête, les bacs débordent. Le contrat peut dire ce qui se passe dans ce cas, et si le temps passé à remettre le local en état est facturé.
• Les documents à fournir : l'attestation d'assurance du prestataire et, pour un contrat d'au moins 5 000 € HT, l'attestation de vigilance de l'Urssaf, qui prouve qu'il est à jour de ses déclarations sociales. La loi demande au client de la vérifier.

Comment on fait chez Tournez Ménage

Nos contrats décrivent chaque tâche, zone par zone, avec sa fréquence, après une visite de l'immeuble. Ils prévoient aussi :

• un prix ferme la première année, puis révisé une fois par an selon un indice Insee nommé dans le contrat, avec une hausse plafonnée à 3 % ;
• le remplacement systématique de l'agent en cas de congé ou de maladie ;
• le pointage de chaque passage, un contrôle sur place par un chef d'équipe chaque semaine le premier mois puis chaque mois, et un groupe WhatsApp avec votre référent ;
• des produits 100 % éco-labellisés, fournis par nous ;
• des options claires : le changement d'ampoule est facturé au prix coûtant, l'ampoule restant fournie par la copropriété.

Cet article décrit les règles en vigueur en octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique : pour un cas particulier, référez-vous aux textes officiels ou à un professionnel du droit.